يضع IFRS 16 جميع عقود الإيجار تقريبًا في قائمة المركز المالي. وبالنسبة للمستأجرين في السعودية تتركز الأحكام في ثلاثة مواضع: هل العقد عقد إيجار أصلًا، ومدة عقد الإيجار، ومعدل الخصم بالريال. شرح عملي بالأرقام.
- يُثبت المستأجر أصل حق استخدام والتزام عقد إيجار لكل عقد إيجار، باستثناء عقود الإيجار قصيرة الأجل وعقود إيجار الأصول منخفضة القيمة إذا اختار تطبيق الإعفاءين.
- تشمل مدة عقد الإيجار خيارات التمديد التي يكون المستأجر متأكدًا بصورة معقولة من ممارستها، وكثيرًا ما يحرّك هذا الحكم الالتزام أكثر مما يحركه المعدل.
- يستخدم معظم المستأجرين في السعودية معدل اقتراض إضافيًا بالريال، ويحتاج اشتقاقه إلى توثيق.
هل هو عقد إيجار؟
يتضمن العقد عقد إيجار إذا كان ينقل الحق في السيطرة على استخدام أصل محدد لفترة من الزمن مقابل عوض. وتعني السيطرة أن يحصل العميل على كل المنافع الاقتصادية من استخدام الأصل بصورة جوهرية، وأن يوجّه كيفية استخدامه والغرض منه. وعادةً ما تستوفي إيجارات المكاتب والمستودعات وأساطيل المركبات والمعدات المخصصة هذا التعريف، بينما لا تستوفيه غالبًا ترتيبات السعة التي يستطيع فيها المورد استبدال الأصل أو يحصل فيها العميل على جزء فقط من مخرجات أصل مشترك.
القياس الأولي
في تاريخ بدء عقد الإيجار، يقيس المستأجر التزام عقد الإيجار بالقيمة الحالية لدفعات الإيجار غير المسددة بعد، مخصومة بمعدل الفائدة الضمني في عقد الإيجار، أو بمعدل الاقتراض الإضافي للمستأجر إذا تعذّر تحديد ذلك المعدل بسهولة. ويساوي أصل حق الاستخدام الالتزامَ مضافًا إليه الدفعات المسددة في تاريخ البدء أو قبله، والتكاليف المباشرة الأولية، وتكاليف الإعادة إلى الحالة الأصلية، مطروحًا منه حوافز الإيجار المستلمة.
وتُسدَّد الإيجارات في السعودية عادةً سنويًا مقدمًا، وهذا مهم: فالدفعة الأولى ليست جزءًا من الالتزام لأنها تُسدَّد في تاريخ البدء.
مثال محسوب
عقد إيجار مكتب في الرياض لمدة خمس سنوات، بإيجار سنوي قدره 500,000 ريال يُدفع مقدمًا، ومعدل اقتراض إضافي 6%.
| البند | ريال |
|---|---|
| التزام عقد الإيجار: القيمة الحالية للدفعات الأربع المتبقية بمعدل 6% | 1,732,553 |
| يُضاف: الدفعة الأولى المسددة في تاريخ البدء | 500,000 |
| أصل حق الاستخدام في تاريخ البدء | 2,232,553 |
| استهلاك السنة الأولى (بطريقة القسط الثابت على 5 سنوات) | 446,511 |
| فائدة السنة الأولى على الالتزام (6% × 1,732,553) | 103,953 |
مصروف السنة الأولى 550,464 ريالًا مقابل إيجار نقدي قدره 500,000 ريال. ويتراجع هذا التحميل المبكر على مدى العقد مع انخفاض الفائدة، ولهذا ترتفع الأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك والإطفاء (EBITDA) عند تطبيق المعيار بينما ينخفض الربح في السنوات الأولى.
الحكم المتعلق بمدة عقد الإيجار
مدة عقد الإيجار هي الفترة غير القابلة للإلغاء، مضافًا إليها الفترات المشمولة بخيار تمديد يتيقن المستأجر بصورة معقولة من ممارسته، وبخيار إنهاء يكون متأكدًا بصورة معقولة من عدم ممارسته. وتشير التحسينات الكبيرة على العقار المستأجر، وتكلفة الانتقال، وأهمية الموقع، جميعها إلى مدة أطول. وفي الخليج تتجدد عقود كثيرة سنويًا بصورة تلقائية؛ وحيث تعمل المنشأة من المقر نفسه منذ سنوات وجهّزته، نادرًا ما يمكن تأييد مدة سنة واحدة.
معدل الاقتراض الإضافي بالريال
معدل الاقتراض الإضافي هو المعدل الذي سيدفعه المستأجر ليقترض، لمدة مماثلة وبضمان مماثل، الأموال اللازمة للحصول على أصل ذي قيمة مماثلة. ويبدأ الاشتقاق الذي يمكن الدفاع عنه من معدل مرجعي بالريال للأجل المعني، ثم يضيف هامش الائتمان الخاص بالمنشأة (من تسهيلاتها القائمة أو من مقترضين مماثلين)، ويعدّل لأثر الضمان الذي يوفره الأصل المستأجر. ومن أكثر الملاحظات التي يثيرها المراجعون استخدام معدل الدولار الخاص بالشركة الأم لشركة تابعة سعودية، أو معدل واحد لعقود إيجار ذات آجال مختلفة جدًا.
الإعفاءات والوسائل العملية
- عقود الإيجار قصيرة الأجل لمدة 12 شهرًا أو أقل، دون خيار شراء، يجوز تحميلها مصروفًا بطريقة القسط الثابت، ويكون الاختيار حسب فئة الأصل.
- عقود إيجار الأصول منخفضة القيمة، مثل أجهزة الحاسب المحمولة والمعدات المكتبية الصغيرة، يجوز تحميلها مصروفًا، ويكون الاختيار لكل عقد على حدة.
- يجوز فصل المكونات غير الإيجارية مثل رسوم الخدمات، أو دمجها مع المكون الإيجاري، كخيار سياسة محاسبية حسب فئة الأصل.
التعديلات وإعادة التقييم
التغيير في النطاق أو العوض الذي لا يُعد جزءًا من الشروط الأصلية تعديلٌ لعقد الإيجار. والتعديل الذي يضيف حق استخدام بسعر يتناسب مع سعره المستقل يُعامل كعقد إيجار منفصل؛ وفيما عدا ذلك يُعاد قياس الالتزام باستخدام معدل خصم معدّل، مع قيد التسوية على أصل حق الاستخدام. أما التغيرات في الدفعات المرتبطة بمؤشر فيُعاد قياسها باستخدام المعدل الأصلي.
الإفصاحات
توقّعوا أن يختبر المراجعون تحليل استحقاق التزامات عقود الإيجار، والاستهلاك حسب فئة أصول حق الاستخدام، ومصروف الفائدة، ومصروفات عقود الإيجار قصيرة الأجل ومنخفضة القيمة، وإجمالي التدفقات النقدية الخارجة لعقود الإيجار، والأحكام المتعلقة بمدة عقد الإيجار.
