تبدو محاسبة عقود الإيجار آلية بمجرد تحديد المدخلات، لكن العمل الحقيقي وأسئلة المراجعة يتركزان في معدل الاقتراض الإضافي ومدة عقد الإيجار.
- معدل الاقتراض الإضافي خاص بكل منشأة وبكل عقد إيجار، ونادرًا ما يمكن الدفاع عن معدل موحد للمجموعة.
- عقود الإيجار القصيرة في الخليج ذات التجديد المتتالي تجعل الحكم المتعلق بمدة عقد الإيجار أكثر أثرًا لا أقل.
- وثّق الحكمين في سياسة تُطبَّق باتساق على عقود الإيجار الجديدة وعلى التعديلات.
بعد سبع سنوات من سريان IFRS 16، أصبح لدى معظم المنشآت الخليجية سجل فعّال لعقود الإيجار وجدول يُنتج أصل حق الاستخدام والتزام عقد الإيجار والاستهلاك والفائدة. فالآليات مستقرة، أما ما يستمر في توليد ملاحظات المراجعة فهو حكمان تعتمد عليهما هذه الآليات: معدل الخصم ومدة عقد الإيجار.
معدل الاقتراض الإضافي
حيث يتعذر تحديد معدل الفائدة الضمني في عقد الإيجار بسهولة، وهو ما يحدث في عقود إيجار العقارات في الغالبية العظمى من الحالات، يستخدم المستأجر معدل الاقتراض الإضافي: المعدل الذي سيدفعه ليقترض، لمدة مماثلة وبضمان مماثل، الأموال اللازمة للحصول على أصل ذي قيمة مماثلة في بيئة اقتصادية مماثلة. ولكل عنصر في هذا التعريف أهميته.
يبدأ الاشتقاق القابل للدفاع عنه من معدل مرجعي بعملة عقد الإيجار في تاريخ بدء العقد. وفي عقود الإيجار بالريال نستخدم عوائد الصكوك الحكومية السعودية أو أسعار المقايضة المستندة إلى سايبور (SAIBOR). ثم نضيف هامش ائتمان يعكس تكلفة الاقتراض الخاصة بالمستأجر، كما تظهر في تسهيلاته القائمة أو بالمقارنة مع مقترضين مماثلين. ثم نُجري تعديلًا يراعي أجل عقد الإيجار وكونه مضمونًا بالأصل محل العقد، وهو ما يخفض الهامش عادةً مقارنة بالاقتراض غير المضمون. والنتيجة معدل خاص بالمنشأة والعملة والتاريخ والأجل.
والخطآن الأكثر شيوعًا اللذان نصادفهما هما تطبيق معدل واحد على مستوى المجموعة على جميع عقود الإيجار بصرف النظر عن العملة أو الأجل أو التاريخ، واستخدام المتوسط المرجح لتكلفة رأس المال للمجموعة. ولا يُعد أي منهما معدل اقتراض إضافي، وكلاهما يعترض عليه المراجعون، وكلاهما يُنتج التزامات قد تكون خاطئة بصورة جوهرية.
مدة عقد الإيجار
مدة عقد الإيجار هي الفترة غير القابلة للإلغاء، مضافًا إليها الفترات المشمولة بخيار تمديد يكون المستأجر متأكدًا بصورة معقولة من ممارسته، والفترات المشمولة بخيار إنهاء يكون متأكدًا بصورة معقولة من عدم ممارسته. وكثيرًا ما تكون عقود الإيجار التجارية في الخليج قصيرة، بآجال من سنة إلى ثلاث سنوات مع تجديد متتالٍ، وهذا يجعل الحكم أكثر أثرًا لا أقل: فالفرق بين مدة سنتين ومدة عشر سنوات في عقد إيجار المقر الرئيسي قد يكون أكبر بند منفرد في قائمة المركز المالي.
ينبغي أن يراعي التقييم الجوانب الاقتصادية: تكلفة الانتقال، وقيمة التحسينات على العقار المستأجر وعمرها المتبقي، وأهمية الموقع للأعمال، والعلاقة بين الإيجار التعاقدي وإيجار السوق، وسجل المنشأة نفسها في التجديد. فالمنشأة التي جددت إيجار المقر نفسه أربع مرات واستثمرت في تجهيزه وليس لديها خطة للانتقال سيصعب عليها القول إن التجديد غير متأكد بصورة معقولة. ويُعاد النظر في التقييم عند وقوع حدث مهم يخضع لسيطرة المستأجر، كقرار الاستثمار في تحسينات أو الانتقال.
التعديلات وإعادة القياس
تخفيضات الإيجار والتمديدات وتغييرات النطاق متكررة، ولكل منها معالجتها المحاسبية. فالتغيير في العوض للنطاق نفسه تعديلٌ يُحاسب عنه بإعادة قياس الالتزام بمعدل خصم معدّل. وإعادة تقييم مدة عقد الإيجار عقب حدث محفّز تؤدي كذلك إلى إعادة القياس بمعدل معدّل. أما التغير في دفعة مرتبطة بمؤشر فيُعاد على إثره قياس الالتزام بالمعدل الأصلي. واختيار المعدل الصحيح في كل حالة نتيجة مباشرة لتوثيق منهجية الاشتقاق منذ البداية.
سياسة تدوم
نوصي بسياسة محاسبية مختصرة لعقود الإيجار تبيّن منهجية معدل الخصم مع مثال محسوب، ومعايير تقييم مدة عقد الإيجار، ومعالجة كل نوع من التعديلات، ومحفزات إعادة النظر. وبوجودها تُحاسب عقود الإيجار الجديدة باتساق، ويجد المراجعون وثيقة واحدة يختبرون في ضوئها، وتتوقف المراجعة السنوية عن إعادة فتح مسائل محسومة.
